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DT財經：重新認識地鐵上的上海 2018上海購房指南

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DT財經：重新認識地鐵上的上海 2018上海購房指南2018年05月7日作者 翠花中國經濟

魔都再現排隊買房

魔都的房市，就像這忽冷忽熱的春天。前陣子還冷冷清清，一夜之間，就隨著開發商拿到預售許可證而變得炙手可熱，整的“隔岸觀火”的小編朋友圈都不得清凈。

“還一世房貸”事小，“擇一盤終老”事大。選房子看的不僅是價格和小區自身環境，更重要的是周邊生活圈。它將直接決定你在未來的時間裡，購物是否便利、上下班會不會堵車，甚至是不是有可能在傢門口找份工作，過上出門到單位，偷空回傢擼貓的美好生活。

問題來瞭，樓盤眾多，我們哪有空逐一考察周邊復雜的商業、交通、生活配套呢？ DT君最近推出瞭《重新認識地鐵上的上海——上海城市大數據活躍報告》（下稱《報告》）。

這份報告綜合瞭百度地圖、大眾點評、e成等多維度的數據，全面描繪瞭上海各個地鐵站周邊區域的整體面貌。借助數據的手段，幫助你用最短的時間，快速瞭解一個區域居住、商業、商務和休想娛樂等方面的的整體面貌。

接下來，我們就結合《報告》當中得出的數據結論幫大傢分析一下，究竟哪些樓盤最有可能帶你步入未來的美好生活。

先來定位一下，這陣子熱門的新樓盤。

（圖片來源：公眾號真叫盧梭，有補充）

還挺全面，從浦東到浦西，從剛需到豪宅應有盡有。

大寧金茂府VS靜安府

率先引起小編註意的是均價9.3萬的大寧金茂府和8.7萬的靜安府，一方面是兩個都在大靜安；另一方面，這兩個的距離實在太近，價格也相仿，容易誘發你的選擇恐懼癥。

細看下位置，金茂府位於汶水路和上海馬戲城之間，直線距離均為800米左右，基本步行10分鐘左右可達，優勢是腳踏兩大地鐵輻射圈。

靜安府在金茂府西北側，隔著南北高架遙相呼應。最近的地鐵站是汶水路，距離600米左右，比金茂府略近一些。

《報告》中是如何評價兩個地鐵站生活圈的呢？

汶水路站在上海全市304個地鐵站輻射圈綜合實力中的排名是178，而上海馬戲城站是115。

兩站相鄰，居然差出瞭63名。看來金茂府比靜安府更靠近馬戲城站還是很有價值的。

看下具體數據。從居住方面看，上海馬戲城的居住便利度要遠高於汶水路，這個指標意味著馬戲城站附近有更充足的居住配套供應。另外，休閑娛樂方面，馬戲城的規模、活躍度也遠高於汶水路，這說明馬戲城周圍有更多可以吃喝玩樂的地方。當然在休閑娛樂消費力上也可以看出，人均消費單價也要比汶水路高出很多。

現在看來，如何在這兩個樓盤中作出選擇，就看你是想每天多睡兩分鐘、少走幾百米進地鐵站，還是有強大的買買買、玩玩玩的訴求瞭。

萬科海上傳奇VS凱利海華府

看完浦西這兩個90000左右的豪宅，我們再來對比兩個浦東價格相對“溫柔”一點的，萬科海上傳奇和凱利海華府。

凱利海華府臨近在建的13號線，均價約7.98萬。但在其未建成之前，目前最近的6號線的東明路站。萬科海上傳奇臨近的是11號線禦橋站，均價6.8萬。

兩者直線距離大約在3.5公裡左右，東明路要比禦橋更加接近傳統意義上的中心城區。因此，在綜合得分上，要比禦橋高一些，東明路排名134，禦橋174。

從上圖不難發現，其實造成二者差異的最主要來源是商務購買力。這項指標主要代表瞭附近辦公人群的收入水平，也就是說，在這裡上班的人工資拿的更多。

“這跟我要買房子有毛關系？”

“沒錯！”

其實忽略掉這一點之後，你會發現，二者在大部分指標上的表現都比較相近。甚至在代表瞭周邊商場和店鋪服務水平的商業等級一項上，禦橋還要略高於東明路站。當然，禦橋還有一個明顯的“短板”——居住便利水平比東明路低瞭一些。但不知道這一因素加上位置上的差異，是不是足以支撐你放棄萬科海上傳奇，購買價格更高的凱利海華府呢？

有意思的是，從目前的水平來看，東明路地鐵站輻射圈，可能要比靜安府所在的汶水路站輻射圈的整體實力還要高出很多，而價格不足7萬的禦橋站輻射圈，居然可以和汶水路達到相仿的實力。我們的建議是，如果在一個區域內始終沒有找到滿意的房子，不妨眼光開闊一點，往遠城方向去看一看，那裡的生活配套未必如你想象的差。奉上一張我們精心制作的全城地鐵站周邊居住性能分分佈圖，供你從整體上做參考。

可以發現，除瞭市中心TOP10這些高端豪宅擁有較高的性能分之外，內環和中環之間，以及7號線、11號線、5號線的末端也有一些高居住性能分的區域出現。 不失為性價比較高的選擇。

翠湖天地雋薈

有時候數據也不能解決所有問題，DT君帶你來觀察兩個特別的案例。

翠湖天地作為上海婦孺皆知的豪宅盤，這次把它送上熱門話題的不僅是三人搶一房的搖號中標率，更關鍵的是“搶房”人的份量，其中不乏還有一些明星。

不禁好奇，連明星都要搶的房子，除瞭3000萬/套起的價格和奢華的裝修之外，在區位上有哪些霸氣側漏的表現呢？

翠湖天地雋薈臨近新天地地鐵站，從我們的分析結果來看，新天地在上海全市304個地鐵站輻射圈綜合實力中的排名中位列第8，屬於頂級商圈的同時，也是承擔瞭多種功能的城市中心。

作為一個名副其實的豪宅區，新天地地鐵輻射圈的各種消費水平貴到逼近滿分，而且和我們之間講過的所有區域做對比，可以看出，這裡的居住、休閑娛樂和商業三個類型幾乎沒有短板。

說瞭這麼多，其實小編就是借著這個案例，跟大傢分享一下，城市內部頂級生活區的配置應該長成什麼樣。畢竟這裡買房子的人，其實並不是很關心配套啦！

正如那句老話所說，壕們選房的原則是“不求最好，但求最貴一川抽水肥清理行｜化糞池打洞｜彰化化糞池打洞”！

中糧前灘海景壹號

接下來，我們要看的是浦東最近最熱門樓盤——中糧前灘海景壹號。這裡和我們之前提及的所有樓盤都不一樣，因為它所靠近的地鐵站東方體育中心的配套實在是……

全市304個地鐵站，台中抽水肥一川抽水肥清理行｜化糞池鑽孔價格｜台中化糞池鑽孔價格這裡排261名。除瞭兩線換乘不堵車的交通值得贊許之外，其他的真的是乏善可陳。

但這隻是現在時，前灘區塊最大的賣點是對未來規劃的預期，以及稀缺的江景資源。

前灘被譽為“第二個陸傢嘴”，是一片占地2.83平方公裡的未開發的“處女地，被定位為一個‘3.0版’的城市模板”，計劃用3~5年時間打造成上海新的世界級中央商務區。這裡有“全上海最貴”的國際學校，上海惠靈頓國際學校及其“姊妹”學校惠靈頓雙語幼兒中心。前者隻招收外籍傢庭的孩子，而後者則把目標對準中國孩子。其他在建的項目還包括國際商務辦公、企業總部辦公、高端商業和星級酒店等多重功能。

可以想象，幾年後，如果我們再拿新的數據來看時，它可能已經不亞於如今陸傢嘴或靜安寺的水準。

最近開始預售的樓盤實在有點多，小編也沒法一口氣說完。如果尚未涉及到你在關註的樓盤，沒關系，我們列瞭一個近期熱門樓盤的表格供你參考。

商務:描繪地鐵站輻射圈周邊的辦公情況，商務規模主要強調周邊商務人群的數量， 商務等級綜合考量周邊寫字樓的數量和評級，商務購買力則意味著周邊商務人群的收入階層。

居住:描繪地鐵站輻射圈周邊的居住情況，居住規模強調周邊生活小區的供應量，居 住便利度主要考量的是和居住相關的配套供應情況，居住等級指的是周邊小區的房屋交易一川抽水肥清理行｜找化糞池位置｜台中找化糞池位置價 格。

休閑娛樂:描繪和人們吃喝玩樂相關的各類設施的情況，休閑娛樂規模考察的是此類 配套店鋪的供應量，活躍度綜合考察瞭店鋪種類的多樣化和人們的互動情況，休閑娛樂消費力 則強調此類店鋪的消費水平。

商業:描繪周邊綜合商場和街邊品牌店鋪的整體情況，商業規模指的是商業配套設施 數量，商業等級強調瞭周邊商場和店鋪的打分和點評情況，商業消費力指的則是綜合商場和品 牌店鋪的消費水平。

交通友好度:描繪周邊公共交通的換乘便利度和周邊路面交通的擁堵情況。

星巴克偏好:描繪該地區對星巴克咖啡店的吸引情況。距離地鐵站越近的星巴克店鋪越多，我們就認為這一地區的星巴克偏好度越高。

圖 | 鄒磊、趙蕓

轉自 36kr

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